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因质量问题导致开发商逾期交房的,违约责任如何适用

发布时间:2018/09/07???

【案情简介】

? ? ? 崔xx、郭xx与江西xx房地产开发公司于2012年11《商品房买卖合同》一份,合同约定出卖人应当在2012年12月x日前,将符合条件的南昌市xx区xxx项目X幢X号房产交付买受人使用;出卖人逾期交房的,应按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。出卖人应当于2013年3月x日前,取得相应的土地、房屋权属证书,交付给买受人,并代买受人办理该商品房转移登记;出卖人逾期交付权属证书的,应当按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。现崔xx、郭xx已经支付了全部购房款合计人民币3162730元,但至今被告仍未能依据合同约定书面正式通知两原告交房,也未依约交付并代办土地、房屋权属证书,致使两原告合同目的不能实现。且在2013年9月,崔xx、郭xx勘查房屋,被告销售总及销售员等工作人员自检并出具书面说明确认房屋存在33处质量问题,并作出了维修及交房时间承诺,但至今被告未履行该承诺。为维护自身的合法权益,崔xx、郭xx诉至法院。

【争议焦点】

? ? ? 本案的争议焦点主要有两个:

? ? ? 1、涉案房屋逾期交付,办理产证的时间是否顺延;

? ? ? 2、违约责任该如何承担。

【法院判决】

? ? ? 1、被告江西xx房地产开发公司于本判决生效之日起三十日内向原告崔xx、郭xx交付南昌市xx区xxx项目X幢X号房屋;

? ? ? 2、被告江西xx房地产开发公司于本判决生效之日起三十日内向原告崔xx、郭xx交付南昌市xx区xxx项目X幢X号房屋房地产权属证书(即被告办理余涉案房屋的转移登记过户手续,办理过户所需应当由买方缴纳的税费由原告原告崔xx、郭xx承担);

? ? ? 3、被告江西xx房地产开发公司按原告崔xx、郭xx已付购房款3162730元从2013年7月x日起按日万分之二向原告方支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止;

? ? ? 4、被被告江西xx房地产开发公司按原告崔xx、郭xx已付购房款3162730元从2013年4月x日起按日万分之三向原告方支付逾期交付房地产权属证书违约金至本判决生效之日止

? ? ? 5、驳回原告崔xx、郭xx的其他诉讼请求。

【裁判要点】

? ? ? xx、郭xx与江西xx房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,属有效合同,双方应按照约定全面履行自己的权利义务。根据双方所签订《商品房买卖合同》的约定,“出卖人应当在2012年12月x日前,将符合各项条件的商品房交付买受人使用;商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续,……。“出卖人负责办理土地使用权初始登记,取得《土地使用权证书》或土地使用证明,出卖人负责申请该商品房所有权初始登记,取得该商品房《房屋所有权证》,出卖人承诺于2013年3月31日前,取得前款规定的土地、房屋权属证书,交付给买受人”,明确了出卖人应当于2013年3月31日前取得土地、房屋权属证书,并交付给崔xx、郭xx。

? ? ? 至于附件八补充协议关于“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的,则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延,顺延期限与商品房交付的逾期期限相同”的约定,根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定:采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明;格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。该补充协议的格式条款系上诉人提供,并没有采取合理的方式提请对方注意,而其内容显然对被上诉人利益不利,导致被上诉人权益处于不确定状态,免除了上诉人按时交付房地产权属证书的义务,应当为无效。

出卖方未依照约定将涉案房屋交付给买受人,故被告的逾期交付行为已构成违约要按照合同约定承担违约责任。

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